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城市引力决定房价上涨空间

2017-11-10 14:58 东方财富网 人参与 字体:收藏

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房价运行有其自身遵循的规律,整个房地产市场运行也是如此,是由诸多变量决定的。

我国真正意义上的房地产市场化元年应从1998年取消福利分房算起,迄今为止不过20年,尽管我国房地产市场也不是完全自由市场概念的房地产市场,但是在进步,在试错,交一些“学费”也是很正常的。譬如,上世纪90年代初期海南、北海房地产市场泡沫的破灭,针对当时房地产市场过热,有关部门调控用力过猛,一刀下去把开发企业的资金链给斩断,结果海南、北海房地产市场崩盘,出现了大量烂尾楼。有了这样的前车之鉴,这样的错误我们就不会轻易再犯了。

对于房价运行规律的认识也在不断进步。中国人民大学重阳金融研究院执行院长王文曾表示,2005年北京CBD房价涨到8000至9000元/平方米,很多人就说肯定会崩盘,但现在回过头来看都已经涨了十几倍,还是没崩盘。房价涨得最凶猛的那些年,经常会有房价要暴跌、楼市要崩盘的声音,但现在这种声音少了,我们开始对楼市进行更多理性的思考与探索。

决定房价走势的因素很多,供求关系是重要因素之一。此外,还有比如地段、政策、房屋质量、交通、配套设施以及人文因素等。以燕郊为例,本是河北三河一个毫不起眼的小镇,但这些年房价大概经历了三次大涨:原因一是北京CBD概念;二是北京市政府搬到通州;三是与北京要通地铁轻轨。不过随着调控政策的打压,房价又出现了下跌,可见,政策因素对房价的影响是非常明显的。

在政策因素里面,值得一提的是金融政策。有观点认为,近年来房价大涨,主要就是货币超发、央行放水太多。其实这种观点有一定的问题,为什么同样情况下,有的城市上涨较快,有的城市不涨甚至下跌,单纯用货币没法解释得通。不过,金融政策确实是影响房价走势的一个重要变量。整体来看,我国的房价与M2规模基本保持同步上升的趋势。只不过,城市之间出现了明显分化。

究其原因,就是城市的引力存在差异。我们知道,牛顿万有引力定律:任意两个质点有通过连心线方向上的力相互吸引,该引力大小与它们质量的乘积成正比与它们距离的平方成反比。大体上,房地产市场也基本遵循这样一个定律,城市之间也存在类似的引力,两个城市质量越大,引力越强,距离越远,引力越小,我们可以把它叫做“城市引力”。这种引力作用的结果就是,质量高的城市会吸引质量低的城市资源,包括人、财、物,实际上这种城市引力可以理解为资源吸引能力。这些年,大城市吸取小城市的资源,有些城市人口流失严重,因而导致三四线城市房地产出现较大库存,甚至出现“鬼城”。

同样两个大城市之间也有引力差异,就如业内人士王石所言,北京和天津之间京津城际开通,对天津经济发展贡献作用不大,相反天津的很多资源进一步加快流入北京,尽管这种说法有夸大的嫌疑,但某种程度上反映了城市引力的确在发挥作用。

进一步来看,房价最高的城市北京、上海、深圳等,基本都是发展质量最高、规模最大的城市,这些城市引力最大,房价上涨也快。不难发现,优质资源(包括教育、医疗及自然资源等)聚集越多的城市引力越大。从长期趋势看,城市引力大小决定着房价上涨的空间。但需要澄清的是,并非是引力大的城市房价就一直会上涨,不会下跌,城市房价同时还要受到供求关系等因素的影响,有波动是很正常的。

总而言之,房地产市场遵循万有引力定律的同时,也受到价值规律的影响。因此,在房地产调控方面,不能仅从供求关系发力,供给侧结构性改革虽然重要,但还要考虑不同城市引力及其特点,多管齐下,“全国一盘棋”通盘考虑。在城市管理过程中,针对引力过大的城市,通过加大土地供应,限制外来人口增长来平抑房价,促使楼市降温,效果有限,而要解决这一难题,必须从全国大局出发,想办法改变引力格局,另辟蹊径,通过开发新城等方式,改变城市群格局,达到优化资源,促进各类城市协调发展的目的。

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